La forme du bail commercial

Même si la loi n’oblige pas expressément le bailleur et le locataire de contracter un bail commercial par écrit, nous vous conseillons fortement de le faire, c’est une question de preuve !

A moins d’être un expert, et compte tenu de l’importance de l’engagement lié à ce contrat, nous vous recommandons de vous faire assister par un avocat pour le rédiger ou pour le signer dans le cas où le bailleur le rédige lui-même.

Notre cabinet juridique et d’avocat SPE ADEZIO LEGAL est disponible pour rédiger vos contrats.

La durée du bail commercial

Un bail commercial ne peut pas être conclu, en principe, pour une durée inférieure à 9 ans. Une durée minimale qui vous offre donc la garantie de pouvoir pérenniser votre activité. Bien entendu, les parties peuvent prévoir une durée plus longue.

Attention : Nous vous informons que pour bénéficier du statut du bail commercial, le locataire doit exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ainsi, le bail consenti à un professionnel libéral ne relève pas, en principe, de ce statut sauf si les parties en décident autrement.

En outre, le locataire doit exploiter dans les lieux un fonds de commerce ou un fonds artisanal dont il est propriétaire et être immatriculé au RCS ou au répertoire des métiers.

Des possibilités de résiliation triennale sont néanmoins possibles mais exigent un certain formalisme.

Enfin, il est également possible de déroger à cette règle de base en prévoyant une durée plus courte. Il s’agit alors d’un bail de courte durée ou bail dérogatoire. La durée de ce contrat ne peut pas excéder 3 ans. Le recours à ce type de bail n’est pas sans risque pour le locataire, car il ne dispose d’un engagement durable (alors que son local est l’un des éléments les plus importants pour son activité), c’est la raison pour laquelle nous vous invitons à consulter notre cabinet juridique et d’avocat SPE ADEZIO LEGAL.

La destination du bail commercial

Dans un contrat de bail commercial, les parties doivent indiquer la nature de l’activité exercée dans le local loué. On parle de « destination » du bail. Et attention, le locataire doit impérativement respecter cette destination. Autrement dit, vous ne pouvez pas exercer une activité différente de celle prévue par le contrat, sauf à recueillir l’accord du bailleur. À défaut, ce dernier serait en droit de demander en justice la résiliation du bail.

Étant précisé que vous avez la possibilité de passer outre le refus du bailleur lorsque vous souhaitez soit changer totalement d’activité, soit simplement adjoindre une activité connexe ou complémentaire à celle initialement prévue, en demandant l’autorisation au tribunal judiciaire. La procédure à suivre étant plus lourde lorsque le changement d’activité est total.

Nous vous conseillons de prévoir dans le contrat une destination large, voire à conclure un bail « tous commerces », ce qui vous évitera d’avoir à demander, en cours de bail, l’autorisation du bailleur et surtout à vous exposer à une hausse du loyer pour « déspécialisation ».

Le loyer du bail commercial

La clause relative au loyer est une autre clause importante du bail commercial. Aucune règle n’est fixée au sujet de la fixation du loyer initial du bail commercial. Il s’agit surtout d’un accord entre le locataire et le bailleur.

Toutefois, les règles de base de tout contrat doivent être respectées pour fixer le montant du loyer du bail commercial : le montant doit être déterminé ou déterminable, et être réel et sérieux.

En pratique, votre cabinet d’expertise comptable de Ville vous informe qu’il est tenu compte de la valeur locative du local (surface, état...), de sa destination (utilisation qui en est faite), des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville ou du quartier, moyens de transport à proximité...) et des prix pratiqués dans le voisinage.

Propriétaire et locataire peuvent également convenir, par le biais d’une « clause-recettes », d’un loyer en partie variable en fonction du chiffre d’affaires dégagé.

Dans la majorité des cas, le bail commercial comporte une clause d’indexation (ou clause « d’échelle mobile ») stipulant que le loyer sera revalorisé automatiquement et régulièrement (en général, chaque année) en fonction soit de l’indice des loyers commerciaux si l’activité est commerciale, artisanale ou industrielle, soit de l’indice des activités tertiaires s’il s’agit d’une activité de bureaux.

En l’absence d’une telle clause, la révision du loyer ne peut, en principe, avoir lieu que tous les 3 ans à la demande de l’une ou l’autre des parties. Là encore, sauf modification des facteurs locaux de commercialité, la majoration ou la diminution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice applicable au bail au cours de la période de 3 ans qui vient de s’écouler. Point important : vous pouvez refuser l’application du montant du loyer ainsi révisé si vous démontrez que la valeur locative du local est inférieure à ce montant.

Nous vous précisons que souvent, lors de l’entrée dans les lieux, le propriétaire exige du locataire le versement d’un dépôt de garantie. Cette somme, fixée librement, lui sera remboursée en fin de bail, sauf impayés et/ou dégradations.

La répartition des charges et des travaux du bail commercial

Le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges et impôts liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre les parties. De même, le bailleur est tenu de fournir au locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années qui suivent la signature du bail. Seuls les dépenses et les travaux expressément visés dans cet inventaire et dans cet état prévisionnel pouvant être mis à la charge du locataire.

Sachant que les dépenses relatives aux grosses réparations (celles des gros murs ou des couvertures, par exemple) ou celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ne peuvent, en aucun cas, être imputées au locataire.

Pas plus que les impôts, notamment la contribution économique territoriale, et les taxes dont le propriétaire est le redevable en vertu de la loi. Une exception : la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire.

Résiliation et droit au renouvellement du bail

1. Le droit au renouvellement du bail commercial

Nous vous informons que lorsque le bail arrive à son terme, vous bénéficiez d’un droit au renouvellement. En principe, c’est le propriétaire qui, s’il souhaite poursuivre le bail, doit vous adresser un congé avec offre de renouvellement 6 mois avant son terme. Si vous acceptez, la location se renouvellera alors pour 9 ans aux clauses et conditions du bail précédent. Sans surprise, le renouvellement est souvent l’occasion pour le bailleur de demander une augmentation du loyer. En cas de désaccord sur le montant proposé par ce dernier, vous pourrez saisir le juge pour qu’il règle ce différend.

Et attention, si vous ne recevez pas de congé de la part de votre propriétaire, vous avez intérêt à demander vous-même le renouvellement. Car sinon, le bail se poursuivra par tacite reconduction pour une durée indéterminée, chacune des parties pouvant y mettre fin à tout moment en respectant un préavis de 6 mois.

Si, à l’inverse, le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, il doit vous notifier son refus par acte d’huissier. Et dans ce cas, il devra vous verser une indemnité, dite « d’éviction », destinée à réparer le préjudice que vous cause ce refus (sauf s’il est justifié par un motif grave et légitime tel que des défauts de paiement du loyer).

Nous vous précisons que lorsqu’il décide de mettre en vente le local dans lequel vous exercez votre activité, le propriétaire est tenu de vous proposer de l’acheter. Sauf exceptions, vous bénéficiez, en effet, d’un droit de priorité en la matière par rapport à un éventuel autre acquéreur. Vous disposez alors d’un délai d’un mois pour vous décider à acheter. Et vous aurez ensuite 2 mois (4 mois en cas de prêt) à compter de l’acceptation de l’offre de vente pour procéder à l’acquisition.

2. La résiliation du bail commercial

On l’a dit : le bailleur est engagé pour une durée de 9 ans minimum. Il ne peut résilier le bail en cours que pour des motifs précisément prévus par la loi (reconstruction de l’immeuble, réalisation de certains travaux) ou en cas de défaut de paiement des loyers ou de non-respect d’une obligation contractuelle par le locataire comme la destination du bail.

De votre côté, vous disposez de la faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période de 3 ans.

À noter : vous avez également le droit de céder votre bail à votre successeur dans votre fonds de commerce sans que le bailleur puisse s’y opposer. En revanche, le bail peut contenir une clause interdisant de céder votre bail à une personne autre que l’acquéreur de votre fonds.

La solidarité avec le repreneur en cas de cession

Lorsque le locataire cède son fonds de commerce, son bail commercial en cours est transféré au repreneur. Pour le bailleur, la clause de solidarité constitue une sécurité si le locataire vient à céder son entreprise. Ce dernier restera solidairement responsable du paiement du loyer si le repreneur venait à faire défaut.

Vous n’êtes pas encore client du cabinet d’expertise comptable ADEZIO PROVENCE et vous souhaitez signer un bail commercial ? Contactez notre cabinet juridique et d’avocat SPE ADEZIO LEGAL au 04 90 78 02 53 ou via notre formulaire de contact. Notre équipe d’experts vous recontactera dans les plus brefs délais.

Vous êtes client de notre cabinet ADEZIO PROVENCE ? Contactez votre cabinet juridique et d’avocat SPE ADEZIO LEGAL au 04 90 78 02 53 ou via notre formulaire de contact. Vous pourrez étudier ensemble les démarches à effectuer lors de la souscription ou du renouvellement de votre bail commercial.

Maître Maggy MANDEL,

Avocate SPE ADEZIO LEGAL à Le Pontet

Sandrine STAÏANO, Marianne LIGOZAT, Baptiste LESTINI et Cédric RIBEIRO,

Experts-Comptables à Cavaillon, Le Pontet et Vaison-la-Romaine